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Requisitos para la dación en pago

Requisitos dación en pago

La dación en pago es la alternativa más conveniente a la ejecución hipotecaria, ya que esta permite, mediante la entrega del bien (normalmente un inmueble) hipotecado, la cancelación total de la deuda, sin que queden importes por pagar, como podría suceder en los casos de ejecuciones hipotecarias, dónde podría darse el caso de que el importe obtenido por la venta del inmueble no cubriera el total de la deuda pendiente.

Inicialmente, la normativa en materia hipotecaria establecía que para que se pudiera realizar la dación en pago tenía que constar dicha posibilidad en el contrato hipotecario, previo pacto entre las partes.

Debido a la situación económica en el país, que supuso la pérdida de la vivienda para muchas familias, se articuló una nueva regulación encaminada a otorgar mayor protección a aquellos deudores hipotecarios que carecieran de recursos. De esta forma, aunque no existiera esta opción en sus contratos, podían acogerse a la dación en pago en caso de no poder hacer frente a su deuda. 

La Ley 6/2012 de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios establece unos requisitos necesarios para poder acogerse a la dación en pago:

- El inmueble sobre el que recae la hipoteca, no debe exceder de unos importes máximos establecidos. Estos importes dependerán de la población dónde se encuentre el inmueble:

- Municipios con más de un millón de habitantes: 200.000 € máximo

- Municipios entre 500.000 y 1 millón de habitantes: 180.000 € máximo

- Municipios entre 100.000 y 500.000: 150.000 € máximo

- Municipios de hasta 100.000: 120.000 € máximo

Además de estos topes máximos, se establecen una serie de criterios por los que se considere al deudor con derecho a acceder a esta dación:

- La hipoteca debe ser sobre la vivienda habitual

- Todos los miembros de la unidad familiar deben carecer de cualquier tipo de renta, sea por trabajo o por actividades económicas.

- La cuota de la hipoteca supera el 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.

- Los miembros de la unidad familiar no poseen bienes o derechos patrimoniales que fueran susceptibles de cubrir el importe de la deuda.

Durante la negociación con la entidad bancaria es posible que esta ofrezca una novación hipotecaria antes de aceptar la dación en pago. La novación hipotecaria implica realizar algunas modificaciones del acuerdo del contrato hipotecario, la más habitual es aquella que supone una rebaja de la cuota mensual a cambio de alargar el plazo del préstamo.

Si una novación no es posible y queremos proseguir con la dación en pago tendremos que realizar la solicitud a la entidad bancaria. Si esta no acepta la misma, deberemos dirigirnos al servicio de atención al cliente de la entidad.

Si tampoco obtenemos una respuesta favorable el siguiente paso es acudir al Banco de España. 

Si nuestra petición no tuviera éxito iniciaríamos un procedimiento judicial con el fin de conseguir que los jueces concedan la dación en pago.

La jurisprudencia ya se ha pronunciado favorablemente a este respecto en algunos casos en los que se ha encontrado defectos legales de forma en los contratos hipotecarios o bien algún tipo de incumplimiento en sus deberes: inobservancia de la diligencia debida etc.

Nuestros abogados le ayudarán a conseguir la dación en pago. Para ello estudiaremos su caso detenidamente así como en contrato hipotecario, en la búsqueda de cualquier resquicio legal que permita que un juez acepte dicha dación.

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