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Derechos del acreedor hipotecario

Derechos del acreedor hipotecario

La hipoteca es un contrato real de garantía en la que el inmueble se convierte en el objeto de gravamen. De esta forma, dicho inmueble se convierte en la garantía de que el deudor cumplirá con sus obligaciones de pago contraídas a través del contrato hipotecario.

El deudor por tanto queda comprometido a cumplir con la obligación derivada del contrato y para con el acreedor hipotecario, que es la otra parte firmante del mismo.

En la actualidad, la gran mayoría de los contratos hipotecarios firmados suelen tener como acreedores hipotecarios a bancos, cajas y cualquier tipo de entidad financiera. Por tanto, son estos quienes ostentan los derechos sobre dicho contrato de acuerdo con la legislación hipotecaria actual.

El derecho que ostenta un acreedor hipotecario le otorga de determinadas facultades para ejercitar acciones en su interés.

Facultad de conservación: 

Referida a la conservación del valor del bien hipotecado. La posesión de un bien hipotecado sigue recayendo en el deudor, no en el acreedor, que solo posee el derecho a la realización del valor.  Por tanto, el deudor debe mantener el valor de dicho bien sin que por culpa, dolo o voluntad propia pueda realizar actuaciones que disminuyan este valor.

De suceder así, el acreedor podría solicitar a un juez la paralización de dicho daño y su reparación, para devolverle al bien su valor inicial.

Facultad de cesión:

 La normativa permite que el acreedor hipotecario ceda su crédito a una tercera persona o entidad. Es decir, que puede haber un cambio de sujeto activo del préstamo hipotecario garantizado con la vivienda. Esto implicaría automáticamente que también se realice un cambio del titular del derecho real de hipoteca.

Dicha cesión, de producirse, debería elevarse a escritura pública y ha de ser comunicada al deudor e inscrita en el Registro de la Propiedad.

El acreedor también tiene reconocidas ciertas acciones y procedimientos que puede iniciar en caso de no haberse satisfecho el crédito concedido y con el fin de que se haga efectiva la hipoteca.

Para conseguirlo tiene reconocida la llamada acción hipotecaria (o ejecución hipotecaria) que le otorgan como acreedor la posibilidad de formar la venta forzosa del bien o derecho gravado con la hipoteca con el objetivo de cobrar la deuda garantizada e impagada por el deudor.

Para proceder con esta venta forzosa es necesario que en la escritura de constitución de la hipoteca se hubiera reflejado el precio de tasación del bien hipotecado, que servirá de referencia en la subasta del mismo.

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